未接道物件の売却は、複雑であり専門的な知識が求められるため、多くの方が心配しているのではないでしょうか。
この記事では、未接道物件の売却を検討している方に向けて、成功させるための具体的な方法を解説します。
この物件にある特有の問題を理解し、最適な方法を見つけましょう。
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未接道物件とはなにか？判断するポイント
建築基準法上の道路に幅2m以上接していない土地をいい、間口が2mあっても、道路までの通路幅が狭い場合や、旗竿地のように奥まっている場合も含まれます。
判断のポイントは、周囲が他の土地や崖などに囲まれていて道路に面していない点です。
また、間口が狭く道路に接している部分が2m未満である点、道路から敷地までの通路の幅が2m未満で道路幅が狭い点もポイントです。
接している道路が4m未満である点もポイントであり、建築基準法上の道路と認められていません。
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未接道物件は売却できる？価格相場や難しい理由
接道義務とは、建物を建てる際に、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない決まりをいいます。
未接道物件は、この接道義務を満たしていないため、原則として建物の建て替えができません。
そのため、住宅ローンが利用しにくく、買い手が見つかりにくい難点があります。
しかし、未接道物件でも売れる物件になる可能性はあり、その際の相場は、一般的に市場価格の50〜70％程度といわれています。
ただし、物件の状態や周辺環境によって大きく変動するため、一概にはいえません。
この物件の売却が難しい理由は、主に以下の点が挙げられます。
建て替えができないため、将来的な資産価値が低いと判断されやすい点です。
また、住宅ローンが利用しにくいため、購入できる方が限られてしまいます。
上記の理由から、一般的な不動産に比べて買い手が少ない点も難しい理由です。
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未接道物件を売却する方法
接道義務を満たしていないため、扱いが難しい不動産ですが、売却できる可能性を高められる方法がいくつかあります。
まずは、隣地所有者と交渉して隣地を買い取るか、または隣地所有者にこの物件を売却すると、接道義務を満たす場合があります。
また、隣地とセットで売却する方法も有効な手段です。
セットバックも有効で道路の中心線から2m後退すると、接道義務を満たす場合があります。
ただし、セットバックには費用がかかるため、事前に確認が必要です。
再建築が可能になる場合として特定行政庁の許可を得るのも一つの手になります。
許可基準は自治体によって異なるため、確認が必要です。
未接道物件を専門に扱う買取業者であれば、現状のまま買い取ってくれる可能性がありますが、買取価格は市場価格よりも低くなるかもしれません。
最後に、リフォームをおこない賃貸物件として活用するのも、賃貸需要が見込める可能性があります。
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まとめ
未接道物件とは、建築基準法上の道路に2m以上接していない土地で再建築不可のため、相場は市場価格より低くなる傾向があります。
売却方法としては、隣地所有者との交渉、セットバック、特定行政庁の許可取得などが考えられます。
専門の買取業者への売却や、賃貸物件としての活用も有効な選択肢です。
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