土地の評価基準にはさまざまな種類があり、それぞれ計算方法や活用されるケースが異なります。
土地の種類によっても評価の方法は異なる場合があるので、特殊な土地を相続した際は、その評価方法や適切な扱い方について知っておくことが大切です。
今回は、市街化調整区域にある土地について、その概要と路線価、相続した場合にどうすると良いのかを解説します。
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市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、都市の健全な発展、および計画な街作りのために都市計画法によって定められたエリアのことです。
市街化の抑制を目的としているため、宅地以外では原則的に建築や開発が認められていません。
市街化調整区域の土地には一般的に路線価が付与されないため、相続税評価額を知りたい場合は倍率方式を使用します。
倍率方式とは、それぞれの土地の固定資産税評価額に、属性に応じた倍率をかけて評価を算出する方法です。
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市街化調整区域内にある土地の路線価と相続税評価額
先述のとおり、市街化調整区域内の土地には基本的に路線価が付与されていないため、相続税評価額を算出する際は倍率方式を用いることになります。
なお、市街化調整区域の土地は一般的な土地より固定資産税評価額が低く設定されているケースが多いので、相続税評価額も低めになるのが一般的です。
また、対象となる土地と状況が類似する地目を元に相続税評価を算出する方法も存在します。
この場合の計算方法は、「相続税評価額＝類似の固定資産税評価額×（1－しんしゃく割合）×評価倍率」です。
市街化調整区域内におけるしんしゃく割合は周囲の状況や比準地目によって変動しますが、近傍の宅地をもとに批准する方法を用いる場合でも、しんしゃく割合は適用できます。
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市街化調整区域の土地を相続したらどうする？
市街化調整区域の土地は建築や開発に制限がかかっており、居住や活用が難しい場合があります。
相続した土地をどうするか迷った場合は、売却するのがおすすめです。
交通の便が良い土地や、建築が必要のない活用方法に向いてる土地、市区町村の設けている緩和要件が適用される土地などは、買い手が見つかりやすいでしょう。
何らかの理由で土地を手放したくない場合は、自身で活用方法を考えるか、土地信託をすることも検討してみると良いでしょう。
市街化調整区域に向いている土地活用方法としては、太陽光発電、資材置き場、駐車場、市民農園などが挙げられます。
土地信託をすれば自身は管理に関わることなく一定の利益が得られ、土地を手放す必要もありません。
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まとめ
市街化調整区域とは、都市計画法によって定められた市街化の抑制を目的とするエリアであり、建築や開発に制限がかけられています。
市街化調整区域には基本的に路線価が設定されていないので、相続税評価額を知りたい場合は、倍率方式や、土地と状況が類似する地目を元に算出する方法を利用します。
市街化調整区域の土地を相続した際は、土地の特徴や自身との関わりを考慮したうえで、売却、土地信託といった対処法を考えましょう。
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