不動産を取得する際には、名義をどうするかを決める必要があり、複数人が権利を取得する共有名義が選ばれる場合もあります。
しかし、共有名義にはいくつかのリスクがあり、詳細を知らないまま選択していると、後悔につながりかねません。
そこで今回は、知っておきたい2つのリスクと、共有名義の解消方法について解説します。
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不動産を共有名義にしたときのリスク①：一部の行為に合意が必要
不動産を共有名義にすると、建物や土地に対する一部の行為に、ほかの権利者の合意が求められます。
まず、不動産を売却したいときは全員の合意が不可欠であり、1人でも反対する方がいれば実行できません。
次に、不動産を賃貸するときは、過半数の合意が必要です。
合意した権利者の持分を合計して過半数にいたらなければ、不動産を賃貸できません。
くわえて、建物のリフォームも、持分を基準として過半数からの合意がなければ実行不可能です。
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不動産を共有名義にしたときのリスク②：将来的なトラブル
不動産を共有名義にしたとき、現時点では問題なくとも、将来的にはトラブルが起きる場合があります。
気を付けたいのは、まず税金の負担割合でもめるリスクです。
共有名義では、各権利者が自分の持分割合にあわせて税金を負担しあうのが一般的です。
しかし、負担割合に納得できない方が現れ、納税をめぐって意見が対立するケースも考えられます。
次に、不動産を夫婦の共有名義にすると、離婚時の財産分与が難しくなることです。
どちらが出ていくか、住宅ローンの残りをどうするかなどをめぐり、トラブルに発展するケースが珍しくありません。
このほか、将来の相続では不動産の持分が遺族の手にわたるため、権利関係がより複雑になります。
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リスク対策で不動産の共有名義を解消する方法
共有名義の不動産を物理的に分けられない場合は、換価分割がひとつの方法となります。
この方法では、権利者全員の合意のもとで不動産を売却し、売却金を持分にあわせて分け合います。
各権利者の持分にあわせて物理的に分けられる土地なら、現状のままで資産を直接分け合う現物分割が可能です。
土地を切り分ける公的な手続きにあたる分筆を実施すれば、持分にあわせて土地を分け合え、共有状態が解消されます。
また、自己持分のみなら自由に売却可能であり、実際に手放せば不動産の権利関係から抜けられます。
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まとめ
不動産を共有名義にしたとき、不動産の売却や賃貸、リフォームなどには、ほかの権利者の合意が必要です。
また、現時点では問題なくとも、将来的に税金の負担割合や財産分与などをめぐり、ほかの権利者とトラブルになるリスクもあります。
共有名義の解消方法には、全員の合意のもとで不動産を売却し、売却金を持分にあわせて分け合う換価分割などが挙げられます。
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