任意売却時には、抵当権の抹消が必要ですが、後順位抵当権者などが抹消に対応してくれない場合どうしたら良いのでしょうか。
抵当権が付いたままでは売却ができないので、交渉に応じてもらえない場合には抵当権抹消請求を検討してください。
そこでこちらでは、任意売却時の抵当権抹消請求とはなにか、代価弁済や請求するときのポイントについて解説します。
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任意売却時の「抵当権消滅請求」とは
任意売却をするためには抵当権の抹消が必要ですが、後順位抵当権者が抵当権の抹消に応じないケースは珍しくありません。
通常、担保抹消料を支払って抵当権を抹消してもらうことが一般的ですが、高額な担保抹消料を求められて解決できない場合も考えられます。
解決が難しい場合には、抵当権が付いた状態で所有権だけを売却し、新しい所有者が債権者に対処する「抵当権消滅請求」が選択肢となります。
民法379条により、抵当不動産の第三取得者は抵当権消滅請求をおこなえることが定められているため、第三者に所有権を譲ることが重要です。
第三取得者が消滅請求をし、登記簿に記載されているすべての債務者からの承諾が得られれば、抵当権の消滅が可能です。
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任意売却時の「抵当権消滅請求」と「代価弁済」との違い
抵当権消滅請求は第三取得者が抵当権者に抵当権消滅を請求できる制度ですが、同様に抵当権の抹消ができる制度として「代価弁済」が存在します。
代価弁済は、抵当権の付いた不動産の所有権（地上権）を買い受けた者（売買）が、抵当権者が請求した代価を支払った場合に抵当権が消滅する仕組みです。
代価弁済では、保証人が抵当不動産を取得し、代価の支払いに応じるといった対応も可能です。
ただし、保証人は抵当権消滅請求ができないため、この二つの制度の大きな違いがあります。
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任意売却時に「抵当権消滅請求」をするポイント
抵当権消滅請求は、抵当権の付いた不動産の所有権を取得した第三者が、抵当権者に対して抵当権の抹消を請求できる制度です。
債務者や保証人からの請求は認められません。
抵当権が残っていると、所有者が変わっても競売や差し押さえの可能性が生じるため、これを回避するためには差し押さえなどがおこなわれる前の時期に抵当権消滅請求をおこないましょう。
手続きは、登記している債権者全員に対して書面を送り、全員の承諾が必要です。
債権者が書面を受け取ってから2か月以内に競売を実行しない場合、請求は自動的に承諾されたものとみなされ、「みなし承諾」となります。
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まとめ
任意売却時に抵当権の抹消がスムーズに進まない場合、抵当権が付いたまま売却をして第三取得者による「抵当権消滅請求」も検討しましょう。
似たような制度である代価弁済とは異なり、保証人からの請求はできない制度なので注意してください。
名古屋市中区で不動産売却するなら住マート不動産にお任せください。
お客様のご希望に真摯にお応えいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
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