不動産の売却を検討している方のなかには「ローン残債のある不動産を売却できるのだろうか」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
ローン残債のある不動産を売却する場合は、正しい知識を身につけておくことが大切です。
今回は、不動産売却を検討している方に向けて、抵当権とは何か、ローン残債のある状態で不動産売却をおこなう方法と注意点について解説します。
不動産売却をおこなうときは抵当権の抹消が必要！
抵当権とは、何らかの理由で住宅ローンの返済ができなくなったときに、不動産を担保にする権利のことです。
金融機関（債権者）は、住宅ローンの支払いがない場合に抵当権を設定している不動産（担保）を売却することで返済できる権利を持っています。
不動産売却をおこなう際は、まず抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権は、住宅ローンの支払いができなくなったときのために設定されているものなので、住宅ローンを完済することで抹消できます。
ローン残債がある状態で不動産売却をおこなう方法
ローン残債がある状態で不動産売却をおこなう場合、アンダーローンかオーバーローンかによって対応が異なります。
アンダーローンとは、ローン残債が不動産の売却価格を下回っていることです。
不動産売却をおこなうには抵当権の抹消が必要ですが、アンダーローンであれば不動産売却をして得たお金で住宅ローンを完済（抵当権を抹消）できるので問題ありません。
一方、オーバーローンとは、ローン残債が不動産の売却価格を上回っていることです。
オーバーローンの状態では、仮に不動産の売却代金を住宅ローンに充てても残債が残ってしまう（抵当権を抹消できない）ため、基本的に売却は認められません。
近年、話題になっているリースバックについても同様で、ローン残債が売却価格を上回っている場合は利用できないので注意が必要です。
ただし、オーバーローンであっても「預貯金でローンを完済」もしくは「任意売却」するのであれば不動産売却をおこなえる可能性があります。
任意売却の場合、競売とは違って一般的な相場で不動産売却ができるというメリットもあるため、ローン支払いが厳しくなった場合は検討してみてください。
ローン残債のある状態で不動産売却をおこなう際の注意点
一般的に、不動産は築年数が浅いうちに売却するほうが利益が上がりやすいといわれています。
しかし、基本的に住宅ローンが残っている不動産は売り出すことが困難なため注意が必要です。
また、ローン残債の支払い状況によっては、短期ローンの借り入れができないこともあります。
くわえて、任意売却は債務者の意思で自由に選択できるわけではないことも念頭に置いておかなければなりません。
まとめ
今回は、不動産売却を検討している方に向けて、抵当権とは何か、ローン残債のある状態で不動産売却をおこなう方法と注意点について解説しました。
任意売却をおこなう際は、一度弊社にご相談ください。
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