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不動産売却の際は要注意!心理的瑕疵物件の告知義務について解説

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不動産売却の際は要注意!心理的瑕疵物件の告知義務について解説

不動産売却の際は要注意!心理的瑕疵物件の告知義務について解説

物件の不具合や問題についての告知は、不動産売却の際に注意すべきポイントの1つです。
とくに心理的瑕疵については告知の判断が難しいため、慎重に判断しなくてはいけません。
売主は告知が必要ないと判断していても、場合によっては心理的瑕疵物件とみなされ、買主とのトラブルに発展してしまう可能性があるでしょう。
そこで今回は心理的瑕疵物件の定義や告知義務について解説します。

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心理的瑕疵物件の定義とは?

心理的瑕疵物件(しんりてきかしぶっけん)とは、居住するうえで精神的な問題を生じる物件のことです。
設備の破損や劣化などにより、居住するうえでの実用的な問題が発生する場合は、物理的瑕疵物件して区別されます。
心理的瑕疵物件としては過去の住人が特定の理由で死亡した、いわゆる事故物件が代表的な例として挙げられるでしょう。
また、周辺に騒音や悪臭を発生する施設がある、反社会的な団体の事務所があるなど、環境的な問題も心理的瑕疵に含まれる場合があります。
売却する物件がなんらかの瑕疵を持っている場合、売主は買主に対してその旨を告知しなければいけません。
もし瑕疵を隠して売却すると、売主は契約不適合責任に基づいた損害賠償を請求される可能性があります。

心理的瑕疵が不動産売却に与える影響

心理的瑕疵は物理的瑕疵と異なり、買主によってその受け取り方が異なるのが特徴です。
しかし通常の物件に比べデメリットを持っていることには間違いないので、相場どおりの価格を設定しても多くの場合売れ残ってしまいます。
そのため、心理的瑕疵物件の売却価格は通常より安く設定されるのが一般的です。
値引きする金額については、具体的な心理的瑕疵の内容や程度によって異なります。
住人が亡くなった事故物件では、自殺なら3割程度、他殺では5割程度が一般的な値引き率だとされています。
しかし事故の内容が世間に広く知られているようなケースでは、より高額の値引きが必要になる場合もあるでしょう。

心理的瑕疵物件を売却する際の告知義務

心理的瑕疵物件について告知する場合、注意しておかなければいけないのは瑕疵の範囲と告知の期間です。
心理的瑕疵は物理的瑕疵と異なり明確な線引きがないため、事故物件では死亡の原因だけでなく、発見時の状況や死亡場所も含めての判断が必要です。
たとえば自然死の場合であっても、発見までに時間がかかったケースでは告知義務が生じると考えられています。
事故物件の告知範囲に関しては国土交通省がガイドラインを公示しているので、売却の際はよく確認してください。
また告知が必要な期間も、死亡時の状況によってさまざまです。
住人が自殺した賃貸物件の場合、告知が必要な期間は3年程度と言われています。
告知が必要なのは次の入居者までとすることが一般的ですが、これも事件の社会的影響力なども考慮して個別に判断しなければいけません。

まとめ

心理的瑕疵物件は価格設定や告知の判断が難しく、場合によっては売却期間が長期化するだけでなく大きなトラブルにつながる可能性もあります。
自身での判断が難しい場合には、仲介を依頼する不動産会社にも相談してみてください。
不動産の処分をお考えの方は私たち株式会社住マート不動産お任せください
お客様のご希望に真摯にお応えいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
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