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不動産の売却をする際の契約不適合責任と瑕疵担保責任との違いとは?

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不動産の売却をする際の契約不適合責任と瑕疵担保責任との違いとは?

不動産の売却をする際の契約不適合責任と瑕疵担保責任との違いとは?

不動産売買契約の締結をおこなう際には、多くの契約条文が盛り込まれます。
その中の1つ、瑕疵担保責任が民法改正により、契約不適合責任という名前に変わりました。
もちろん内容も変わっています。
ここでは、契約不適合責任とはなにか、瑕疵担保責任とどう違うのか、契約不適合責任の注意点をご紹介します。

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不動産を売却するときの契約不適合責任とは?

まずは、契約不適合責任とは何か解説します。
2020年4月に民法改正がおこなわれ、瑕疵担保責任の条文がなくなり、契約不適合責任が追加されました。
売買契約を履行するにあたって、引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負うこととなる責任です。
わかりやすく言うと、契約でもらうと決めていた物が、実際に受け取ったとき違う物だった場合、売主に負ってもらう責任のことです。
一戸建ての契約だったのに土地を渡してきた、状態が契約当時より悪くなっていた、母屋と離れを買う契約をしたのに離れが壊されていた、などが契約不適合責任に当たります。

不動産売却時の契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは

ここでは、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いを比較します。
瑕疵担保責任は、買主が通常の注意を払って確認しても見つからなかった不動産の傷があった場合に、売主がこの傷を直さないといけない責任でした。
それに対して契約不適合責任は、契約書に記載されていない不動産の傷は直す、直せないなら代金を減らすなどの責任を負うものに変わりました。
「見つからなかった」と契約書に書いていないのが違いです。
また、買主が売主に対して責任を追及する権利が増えています。
瑕疵担保責任では、契約解除・損害賠償のみでした。
契約不適合責任では、修理して渡してねという権利・直せないならその分の代金を減らす権利・期間を定めて通知しても直してくれない場合は解除できる権利が追加されました。

不動産売却時の契約不適合責任の注意点とトラブル防止方法とは

不動産の売却トラブルを防止するためには、契約書にどのような設備があるのか、壊れている物は申告し直さないことを明記することが大切です。
もう1つトラブルを防止するために大切なことは、買主の責任追及期間を変更しておくことです。
買主は契約内容と違う商品だったことを知って、売主へ通知してから1年間は契約どおりに商品を渡してもらうように言えます。
この状態だと、売主は何年も責任を負わないといけなるうえに、通知することだけで1年間も責任請求をされてしまいます。
そのため、不動産売買では引き渡してから、2か月や3か月に変更し、売主の責任期間を一定期間に定めておくことが大切です。

まとめ

瑕疵担保責任から契約不適合責任と名前が変わりましたが、内容も大幅に変更されています。
売主にとっては責任の範囲が拡大した内容となりました。
不動産売却時には、契約不適合責任の注意点を確認し、契約書に不備がないようにしてください。
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